بقلم: القاضي كاظم عبد جاسم الزيدي

لاشك أن حاجة الفرد إلى السكن لا تقل أهميتها عن حاجته الى المأكل والملبس فالإنسان لا يستطيع ان يعيش دون مسكن وان عقد بيع المباني قيد الإنشاء يعد نوعا جديدا من البيوع خصوصا من حيث التنظيم القانوني، وقد نشأ عن غياب التنظيم القانوني لهذا العقد إطلاق حرية البائع في استغلال المشترين من ناحية ومن ناحية أخرى ضياع حقوق المشترين من قبل البائعين في كثير من الأحيان، وهذا الأمر تطلب أن يحاط هذا العقد بضمانات تكفل حماية أطرافه في جميع مراحل العقد، هذه الضمانات بالنسبة للبائع تتمثل بحصوله على اقساط الثمن المستحقة في مواعيدها الدورية في العقد، اما بالنسبة للمشتري فهي تتمثل في نوعين من الضمانات:

النوع الأول يتمثل بضمان إتمام البناء، والثاني يتمثل بضمان استرداد الأقساط التي تم دفعها ونظرا لان المباع في هذا العقد هو شيء مستقبلي يتمثل بالبناء دون الارض اي انه يشبه بيع الأشياء المستقبلية وان الضمانات تحقق للمشتري وهو الطرف الضعيف اقتصاديا والاقل خبرة حصوله على الوحدة العقارية حسب المواصفات المتفق عليها في العقد وضمن المدة المحددة فيه اي انه محاط بضمانات كثيرة في مرحلة ما قبل التعاقد كضمان اتمام التراخيص الادارية وتنظيم الاعلان عن المشروع وفتح الاعتماد وغيرها من الضمانات كما انه هناك ضمانات للمشتري في مرحلة تنفيذ العقد كالكفالة التضامنية وضمان الاسترداد كما ان العقد يحقق مصالح البائع نظرا لما يتضمنه من ضمانات توفر له الحماية في جميع مراحل العقد كالشرط الجزائي وامتياز بائع العقار بالرغم من انه الطرف الأقوى اقتصاديا والأكثر خبرة، الا انه في الوقت نفسه قد يتعرض لعدم دفع الأقساط المستحقة في مواعيدها الدورية أو يتأخر عن الدفع ما يؤثر سلبا على المشروع المراد بناؤه وبالرغم من انتشار ظاهرة البناء العمودي في السنوات القليلة الماضية إلا أنه ليس هناك تشريع شامل يخص موضوع ضمانات عقد بيع المباني قيد الإنشاء حيث تعد المرحلة السابقة على التعاقد من أهم واخطر المراحل التي يمر بها عقد بيع المباني قيد الإنشاء وذلك لما ينبغي أن يتضمنه من تحديد لأهم التزامات وحقوق طرفي العقد ولما ينشأ عن ذلك من مشاكل قانونية متعددة من خلال الضمانات الإجرائيةومنها خلو المبيع من الرهون والقدرة على تمويل المشروع وتبصير المشتري بحقيقة المشروع ومدى امكانية تنفيذه والضمانات الموضوعية من فتح الاعتماد ومعالجة الشروط التعسفية الواردة في العقد ونجد من الضروري تدخل المشرع العراقي لتنظيم ضمانات عقد بيع المباني قيد الانشاء بحيث يكفل حماية اطرافه وتحقيق نوع من التوازن بين مصالحهم تحقيقا لمصلحة المشروع بحيث يعود بالنفع على المشتري والبائع وان يتم بيان الجهة صاحبة المشروع ووصف العقار وصفا نافيا للجهالة الفاحشة وتحديد الثمن وكيفية دفعه وبيان معيار يتم الرجوع اليه عند تغيير الأسعار وبيان مدة تنفيذ العقد وتحديد كيفية انتقال ملكية العقار وتعديل أحكام قانون التسجيل العقاري ومنع إبرام عقد المباني قبل الانتهاء من وضع الأساسات وذلك لضمان لجدية تنفيذ البائع لمشروعه العقاري وضرورة النص على احكام ضمان المقاول للعيب الخفي في عقد بيع المباني تحت الانشاء وادخال كفاءة العمل الخاص بالعناصر التجهيزية ضمن نصوص القانون المدني العراقي وان ذلك يحقق الكثير من المزايا سواء بالنسبة للبائع والمشتري ولمنتجي هذه العناصر وضمان العيوب في انجاز العمل التي تظهر في العقار المشيد خلال السنة الأولى من إشغال العقار وتقرير هذا الضمان في القانون المدني وان ذلك يحقق العديد من المزايا لكل من والبائع ولمشتري والصالح العام.